אחוזי בנייה חישוב שטחים מתארים את היחס בין השטח הבנוי או המותר לבנייה לפי תוכנית בניין עיר, לבין השטח הכולל של המגרש, אשר בו נבנה המבנה או עתידים להיבנות מבנים. מסגרת הבנייה נקבעת על ידי תקנות התכנון והבנייה, המספקות את ההגדרות המדויקות לאופן חישוב השטחים ואחוזיה הבנייה. כך למשל – אם במגרש בו שיעור אחוזי הבניה עם היתר הוא 50% ושטחו המלא הוא 500 מטר רבוע, ניתן יהיה לבנות בו מבנים בשטח של 250 מטר רבוע בלבד.
ישנם שלושה סוגים עיקריים של אחוזי בנייה:
- אחוזי בניה לפי היתר בקרקע עצמה על פני השטח עצמו.
- אחוזי בנייה לפי היתר בעומק הקרקע – כדוגמת מרתפים, מקלטים, חניונים וכו’.
- אחוזי בנייה לפי היתר בחלל הרום –כשמדובר בבנייה לגובה.
איך אפשר לבדוק אחוזי בניה?
ניתן למצוא מידע מקוון באופן עצמאי באינטרנט. הבדיקה אינו מהווה תוקף משפטי והיה באחריות המבצע. ישנו מידע תכנוני באתר האינטרנט של הרשות הממונה על המקרקעין. בנוסף ניתן למצוא מידע באתר האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל על ידי בדיקת זכויות בניה לפי גוש חלקה, שירות זה כרוך בתשלום.
כיצד מחשבים אחוזי בנייה?
שטחי הבניה הם נגזרת משטחו הכולל של המגרש, כפי שהוא מופיע ברישומים (גוש/חלקה), לאחר ניכוי החלקים המיועדים לשימוש הציבור ו/או מהשטח היחסי לפי חזקה במקרקעין. כאשר השטח הכולל מחולק לשטח מותר לבנייה, ושטח זה מחולק בין שטח עיקרי ושטח שירות.
מה ההבדל בין שטח עיקרי לשטח שירות?
- שטח עיקרי: השטח בו מתרחשת עיקר הפעילות. בבנייה למטרת מגורים מדובר בכל השטחים המקורים.
- שטח שירות: כל השטחים שהוגדרו כך. ישנם סוגים רבים של שטחי שירות ביניהם: מקלט או מרחב מוגן,
חדרי מכונות, אחסנה, חניה, מבואות, מעברים ציבוריים ועוד.
חשוב לדעת כי לא ניתן להפיק היתר בניה על שטח שלא הוגדר והוסדר במסגרת חלוקה למגרשים
ושטחי בניה מותרים, כמו גן שטחים עיקריים ושטחי שירות.
מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים לבנות?
תהליך בנייה חדשה או תוספות בנייה הוא ארוך ומסועף. השלבים בדרך של איסוף הון, תכנון, הביצוע, עבודות גמר ולבסוף השלמת הבנייה, כולם מורכבים ומאתגרים. לכן חשוב לבחון בקפידה את הפוטנציאל התכנוני של המגרש:
- ייעוד הקרקע – ייעוד הקרקע חייב להיות תואם למטרה שלשמה מיועד המגרש, לכן יש לוודא שייעוד הקרקע תואם את מטרות הפרויקט.
- זכויות בניה מובנות ואישיות – בחנו בקפידה את זכויות הבנייה, אחוזי הבנייה, ואת חלוקת השטחים, על מנת לוודא שהתוכניות תואמות למבוקשך.
- הגבלות נוספות – חשוב לבדוק לעומק הגבלות שחלות על השטח כתוצאה מתב"עות תקפות או עתידיות.
ככלל, חשוב לדעת שהמושג "אחוזי בנייה" אינו מוגדר בחוק המקרקעין או בתקנות שלו, המשמעות שלו נגזרת מתוך הפסיקות השונות במהלך השנים והפרקטיקה. לפני תחילת הליך בנייה או רכישה של קרקע, יש לבדוק היטב מהן זכויות הבניה הקיימות על הקרקע והאם זכויות אלו מממשות את שאיפותיכם. ידע בתחום אחוזי בנייה וחישוב שטחים הוא יקר מפז על מנת להשיג את המירב מהקרקע בה אתם רוצים להשקיע.
אולי יעניין אותך גם:
