לכל פרויקט בנייה למגורים יש מטרה אחת – למכור את הדירות. מכירת הדירות משמעותה רווח כלכלי והצלחת הפרויקט. אך חשוב לזכור ששלב המכירה כולל בתוכו אחריות רבה ועמידה בחוקים ותקנות. חוק המכר מתייחס לאחריות ולחובות מוכר הדירה כלפיי הקונה. במקרים מסוימים היזם הוא גם קבלן הפרויקט ולכן יש אחריות קבלן לפי חוק המכר. אך ברוב המקרים מוכרי הנכס הם יזמים ולכן חוק המכר חל עליהם. בין אם אתם יזמים או קבלנים חשוב שתדעו מהי האחריות שלכם כלפיי הקונה על פי החוק.
על מי חל חוק המכר?
חוק המכר רלוונטי לכל אדם שמוכר דירה. בין אם הוא בנה אותה בעצמו או רכש אותה מאדם אחר שבנה אותה. למעט אם אותו אדם לא בנה את הדירה בעצמו ולא קיבל תמורה מהקונה כלל (כלומר נתן אותה בחינם). לכן ברוב המקרים האחריות שחוק המכר מתייחס אליה היא אל יזם הפרויקט. אז מה היא אותה אחריות?
חובת מסירת מפרט מכר והוראות תחזוקה ושימוש
חוק המכר, שחוקק בשנת 1973, קובע שמוכר הדירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט של הדירה יחד עם הוראות תחזוקה ושימוש. המפרט והוראות התחזוקה צריכים להיות חתומים על ידי המוכר ולהינתן לקונה בעת חתימתו. את הוראות התחזוקה והשימוש ניתן להעביר בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. כל תיקון או שינוי במפרט חייב בחתימת שני הצדדים.
מה צריך לכלול המפרט?
באופן כללי מפרט המכר חייב לכלול את הפרטים הבאים:
- פירוט יסודי של כל שטחי הדירה, מאפייניה ואביזריה.
- מחירון של פריטים שיש לציין מחיר לעניין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם.
- התייחסות לחלקים אחרים של הבניין שבו נמצאת הדירה.
את כל המידע שחייב לכלול במפרט תוכלו למצוא בצו מכר הדירות (טופס של מפרט).
מה קורה אם יש אי-התאמה בין המפרט לדירה במציאות?
שלב יצירת המפרט הוא שלב קריטי במכירת הדירה ולכן מומלץ לעשות אותו עם אנשי מקצוע מנוסים. כמובן שחוק המכר מטיל את אחריות המפרט על היזם ולכן ככל שהמפרט ייעשה בדיוק רב יותר כך תוכלו להימנע מתלונות, תקלות ותביעות לאחר מכירת הדירה.
במקרה שיש אי התאמה בין הנתונים שנכתבו במפרט ולבין נתוני הדירה במציאות ישנן שתי אופציות:
- אם ישנה אי-התאמה שניתנת לתיקון על הקונה לספק למוכר הזדמנות לתקן ועל אחריות המוכר לתקן תוך זמן סביר.
- אם התקלה חוזרת או שהיזם לא תיקן בזמן סביר הקונה רשאי לתקן והעלויות יהיו על חשבון היזם.
מה קורה אם היזם לא מסר את הדירה בזמן?
במידה והיזם לא העמיד את הדירה לרשות הקונה בזמן יהיה עליו לשלם פיצויים לקונה על פי החישוב הבא:
- איחור של חודש עד ארבעה חודשים: סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בכל חודש.
- איחור של חמישה עד עשרה חודשים: סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה כפול 1.25.
- 11 חודשים והלאה: סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה כפול 1.5.
אולי יעניין אותך גם:
