שמאי מקרקעין – כל גישות השומה

שמאי מקרקעין הוא אחד המקצועות החשובים בימינו, עידן הנדל"ן. הוא מספק חוות דעת האומדות את שוויים של נכסי מקרקעין שונים – חנויות, דירות, בתים, מגרשים, נחלות, שטחים מסחריים ועוד.
הצורך במקצוע של שמאי המקרקעין נולד עם התרחבות תחום המסחר בין בני האדם: אם בעבר היינו משתמשים בסחר חליפין פשוט (פרווה מחממת תמורת עז מניבת חלב) הרי שעם הגידול באוכלוסייה ועליית ערך האדמות והנכסים שעליהן (הנדל"ן) יש צורך באיש מקצוע שיעריך במדויק את שוויים ויהווה חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל"ן הוגנת שבה שני הצדדים יוצאים נשכרים.
בנוסף לאומדן השווי של בניינים, מגרשים, דירות, חנויות וכו’, נדרשים שירותיו גם עבור קביעת גובה היטל השבחה (בעקבות תוכנית בניין עיר או אישור הקלה/ שימוש חורג), עבור חישוב גובה פיצויים בעת הפקעת קרקע ולשם חישובים נוספים הקשורים לנדל"ן ולשימוש בו (למשל בעת בקשת משכנתא מבנק).
בארץ משתמשים השמאים בשלוש גישות לקביעת שווי נכס כמו בארצות הברית. בבריטניה, לעומת זאת, משתמשים בחמש גישות. הגישות הנהוגות בארץ על ידי שמאי מקרקעין הן גישת ההשוואה, הגישה הכלכלית וגישת העלות.

שמאי מקרקעין: גישת ההשוואה

גישת ההשוואה היא הגישה הנפוצה ביותר וברוב המקרים היא זו שבה משתמשים. בשיטה זו הוא בוחן עסקאות דומות לזו שעומדת על הפרק, מבצע את ההתאמות הנדרשות ובהתאם קובע את מחיר הנכס.

כך למשל, אם נדרשת חוות דעת של שמאי מקרקעין עבור מכירת דירת 4 חדרים בבניין מסוים בראשון לציון, הוא יבדוק מחירי דירות 4 חדרים אחרות בעיר, בשכונה וברחוב שבו שוכנת הדירה שבמוקד. בנוסף, הוא ייקח בחשבון את הכוונים אליהם פונה הדירה הנבדקת והאם הם טובים יותר מאלה של הדירות האחרות שאת מחיריהן הוא משווה. אם למשל הנוף יפה יותר הוא יוסיף למחיר המכירה של הדירות האחרות. בנוסף, הוא מתחשב גם בקומה, בהימצאותה של חנייה, בסמיכות לכבישים ראשיים או לחילופין לריאות ירוקות ובשאר הגורמים הרלוונטיים שישפיעו על הביקוש לדירה.

שמאי מקרקעין: הגישה הכלכלית

שמאי מקרקעין נוקטים בגישה הכלכלית (הידועה גם בשם "גישת היוון הכנסות") בעיקר עבור בנייני משרדים. בגישה זו ערכו של הנכס שווה להכנסות שניתן להפיק ממנו כתוצאה מהשכרתו, וזאת על פי הפרמטרים המקובלים בתחום שמאות המקרקעין.

גישת העלות

גישת העלות לוקחת בחשבון את שווי הקרקע שבה נמצא הנכס ואת שווי המבנה, כמו גם את הפחת שלהם (פחת פיזי ופחת כלכלי – שהרי נכסים, כמו כל דבר בחיים, נשחקים עם הזמן ומאבדים מערכם). שמאי מקרקעין עושים שימוש בגישת העלות רק כשאין דרך להשתמש בגישת ההשוואה וגם לא בגישה הכלכלית.
בסך הכל נערכות בישראל כ-100,000 עסקאות מכירה של דירות מדי שנה. שני שליש מהדירות הן דירות יד שנייה והשליש האחרון, באופן טבעי, הוא של דירות חדשות. בשני המקרים כדאי להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין על מנת להימנע מנפילה בפח ומרכישה בעלות מופקעת (או ממכירה במחיר הפסד).