תכנית מכר זו בעצם התכנית העיקרית אותה קונה הדירה מקבל בתור התחייבות חוזית, בה היזם אמור לעמוד. לא כמו הדמיות, פרוספקטים, תכניות מכירה וכיוצא בכך – כל מה שמופיע בה הוא התחייבות לכל דבר ועניין. ניתן להגיד כי המטרה העיקרית שלה היא לאפשר לקונה לקבל החלטה בהסתמך על התכנון. אז מה עוד עליכם לדעת עליה, וכיצד תוכלו לבחור נכון? על כך ועוד נסביר לכם במהלך הכתבה הבאה.
ההבדל בין מפרט מכר לתכנית מכר
מפרט מכר הוא בעצם מעין מסמך אותו מצרפים לחוזה המכר. תפקידו לתאר היטב את כל החומרים והגימורים בהם השתמשו עבור הפרויקט. מפרט מכר כולל בין היתר את הריצוף, הדלתות, החלונות וכיוצא בכך. לעומת זאת, תכנית מכר היא מסמך משפטי, אותו מוסרים לרוכשים של דירות חדשות. מסמך זה אמור לתאר את פרטי הדירה, תכנון הדירה, וכן גם את זכויות והתחייבויות המוכרים. המטרה של התכנית היא להגן על זכויות הרוכשים, כך שיוכלו להיות בטוחים כי הם יקבלו דירה תואמת לתיאור שסוכם עליו מראש.
החשיבות שלה
- הגנה על זכויותיו של הרוכש – היא נועדה להגן על זכויות הרוכש לפני הכל. היא אמורה להגדיר באופן ברור את תכנון הדירה, שטחה, מיקומה ועוד. כך בעצם כל רוכש יכול לוודא כי תיאור הדירה המפורט עונה על כל התנאים שסוכמו מראש.
- מניעת אי הבנה – כזאת שנכתבה היטב מסייעת לנו למנוע אי הבנות עם הרוכשים. כך בעצם נוכל להימנע ממצבים בהם הרוכש יכול לטעון כי קיבל דירה שאינה עונה על מה שסוכם בפועל.
ההבדל בין תוכניות מכר לתוכניות מכירה
בתור יזמים, כאשר אנחנו מכינים תוכניות מכר – המטרה היא להציג את הדירה בצורה מינימלית ככל הניתן. כל פרט שמופיע בתכנית הוא התחייבות משפטית לכל דבר ועניין, ולכן נרצה להכין תכניות מינימליסטיות. מנגד, תוכניות מכירה משמשות בין היתר עבור שיווק והתרשמות של הרוכשים. לכן בתוכניות כאלו יוצגו גם הדמיות ואילוסטרציות שמראות פחות או יותר "איך הדירה יכולה להיראות". ההבדל כאן הוא מהותי, מאחר ובמסגרת תוכניות אלו המוכר אינו מחויב על כל מה שהוא מראה. לעומת זאת, תכנית מכר היא מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין.
מה הופך אותה לאיכותית?
- מידע מדויק – תכנית מוצלחת אמורה לפני הכל להיות מפורטת ככל הניתן. כאמור, מדובר כאן במסמך משפטי מחייב – ולכן המטרה היא לוודא כי תכנית המכר שקופה, מובנת ומפורטת ככל הניתן מצידו של הרוכש. תכנית מכר איכותית אמורה לכלול את כל המידע הרלוונטי בצורה נגישה. שטח הדירה, מיקום הדירה, מפרט הגימורים והחומרים, זכויות וחובות הצדדים – כל אלו ועוד אמורים להיות מפורטים היטב במסגרת התכנית.
- עיצוב – בנוסף לשקיפות ומידע מדויק, תכנית מוצלחת אמורה גם להיות מעוצבת בצורה מקצועית. לפני הכל, כמובן שחשוב מאוד להשתמש בשפה ברורה וקלה להבנה מצידו של הרוכש.
- מינימליזם – נוסף על כל אלו, חשוב מאוד שהתכנית תהיה כתובה בצורה מינימליסטית מבחינת התחייבויות היזם. בעוד כי תכנית מכירה נועדה בעיקר לשווק את הפרויקט, התכנית היא מסמך משפטי. לכן, נרצה להימנע מאילוסטרציות, הדמיות וכדומה שמראות מה הפוטנציאל של הדירה – אלא נתמקד במה שיש בה בפועל. חשוב מאוד לשים דגש על החלק הזה, זאת מאחר וכל פרט קטן שתיארנו בתכנית המכר הוא התחייבות לכל דבר – אפילו עציצים לצורך העניין. במילים אחרות – אנחנו מחויבים למלא אחר כל מה שכתוב בתכנית המכר, ולכן נרצה לתכנן אותה בצורה מינימליסטית. כך בעצם נוכל להימנע מהתחייבויות מיותרות אשר חושפות אותנו לתביעה מצד הרוכשים.
התאמה לדרישות החוק
אין ספק כי מאחר וכאמור, מדובר במסמך משפטי מחייב – כל תכנית מכר אמורה להתאים לדרישות החוק. אבל רגע, מהן דרישות החוק בעצם?
- פרטי הדירה – כל תכנית אמורה לפרט בצורה ברורה אודות הדירה. תכנית מכר אמורה לכלול את מיקום הדירה, תכנון הדירה (מספר חדרים, חניה, חצר או מרפסת וכדומה). בנוסף, בתכנית צריך לפרט אודות מספר הקומות בבניין, מספר הדירות בקומה ועוד. כמובן שיש צורך גם לפרט אודות החומרים והגימורים.
- תנאי התשלום – תכנית מכר אמורה להציג באופן מפורט גם את כל הנוגע לתשלום על הדירה. בתכנית אנחנו אמורים לפרט על סכום העסקה, אופן התשלום, תנאי מימון (במידה ויש) ועוד.
- מועד קבלת הדירה – בכל תכנית נצטרך גם לפרט אודות מועד קבלת הדירה (תאריך מתוכנן בו הדיירים אמורים לקבל את הדירה החדשה). מעבר לכך, התכנית אמורה להציג גם את תנאי קבלת הדירה (בדיקת התאמה למפרט לדוגמא).
- זכויות וחובות – כל תכנית צריכה להציג את זכויות וחובות הרוכש והיזם. בין היתר, בסעיף זה נציג את תנאי האחריות, תנאי הפיצויים, תנאי ביטול העסקה וכיוצא בכך.
בנוסף, קיימים מספר חוקים רלוונטיים בכל הנוגע לתכניות מכר:
- חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 – חוק זה בעצם קובע את ההסדר הבסיסי בכל הנוגע למכירת דירות חדשות. בין היתר, הוא קבע על חובת מסירת תכנית מפורטת לרוכש.
- תקנות המכר(דירות), התשל"ג-1973 – תקנות שתפקידן לפרט אודות תבנית ותוכן תכנית המכר, ואת הדרך בה היא נמסרת לרוכש.
